Tính giá thành xây dựng dân dụng: đủ 10 hạng mục theo trình tự thi công

Bài này bóc giá thành của MỘT hạng mục thi công theo đúng thứ tự nó đi qua công trường, và trải đủ mười hạng mục chi phí. Nó không dạy chọn mác bê tông, tiết diện thép hay cấp phối vữa — thứ đó phụ thuộc bản vẽ kết cấu và tiêu chuẩn riêng của công trình, không ai ngồi xa công trường mà nói đúng được.

Đọc xong bạn có một thứ dùng được ngay cả khi không bao giờ mở Costdown: một khung để biết giá thành một hạng mục xây dựng gồm những gì, và tiền thường biến mất ở đâu giữa lúc lập dự toán và lúc quyết toán. Đó cũng chính là nền của kaizen công trường — không đo được thì không biết mình cải tiến cái gì.

Vì sao xây dựng khó bóc giá thành hơn sản xuất hàng loạt

Một xưởng CNC làm đi làm lại cùng một chi tiết hàng nghìn lần, nên "giá thành một chi tiết" là một con số ổn định. Một công trình thì không có hai căn nhà giống hệt nhau — khác diện tích, khác nền đất, khác điều kiện thi công. Vì vậy trước khi bóc bất cứ hạng mục nào, phải chọn được một ĐƠN VỊ LẶP LẠI ĐƯỢC để tính giá thành, chứ không tính "nguyên công trình" như một khối.

Ba đơn vị lặp lại được mà ngành xây dựng đã dùng sẵn từ lâu, không phải Costdown bịa ra: mét vuông sàn xây dựng (cho phần thô trọn gói), mét dài (cho hạng mục dạng tuyến như tường, dầm, ống), và mét vuông hoàn thiện (cho sơn, ốp lát, trần). Chọn đúng đơn vị của hạng mục đang bóc, rồi mọi con số trong mười hạng mục dưới đây đều quy về đúng MỘT đơn vị đó — giống hệt cách CNC quy mọi thứ về một chi tiết.

Đi theo chuỗi công đoạn thi công, đừng đi theo trí nhớ

Cách chắc chắn nhất để không bỏ sót là đi dọc đường đi thật của công trình, từ lúc mặt bằng còn trống tới lúc bàn giao:

1. Khảo sát & chuẩn bị mặt bằng — đo đạc, phát quang, san lấp.
2. Nền móng — đào đất, ép cọc hoặc đổ móng, chống thấm móng.
3. Kết cấu — cột, dầm, sàn, cầu thang: cốp pha, cốt thép, đổ bê tông.
4. Xây bao che & mái — xây tường, cán lợp mái, chống thấm mái.
5. Cơ điện (M&E) — đi đường điện, đường ống nước, điều hoà thông gió, âm tường trước khi trát.
6. Hoàn thiện — trát, bả, sơn, ốp lát, trần thạch cao, cửa.
7. Nghiệm thu & bàn giao — dọn dẹp, sửa các lỗi nghiệm thu, bàn giao hồ sơ.

Ba mắt xích số 1, 5 và 7 là chỗ chi phí biến mất khỏi dự toán nhiều nhất. Chúng không đổ trực tiếp vào khối lượng bê tông hay gạch, nên khi người ta lập giá theo "vật liệu chính + nhân công chính" thì chúng thường bị gộp mờ vào chi phí chung hoặc bị quên hẳn.

Mười hạng mục, theo đúng thứ tự công trình đi qua

Mười mục dưới đây xếp theo trình tự thi công, không xếp theo độ lớn. Mục cuối — chi phí chung công trường — phủ lên toàn bộ chín mục trước, nên nó đứng cuối.

1. Nguyên vật liệu — nhiều đơn vị cùng một hạng mục

Xi măng, cát, đá, thép, gạch, sơn, ống nước, dây điện — tất cả nằm chung một hạng mục Nguyên vật liệu, nhưng KHÔNG cùng một đơn vị: xi măng theo bao hoặc tấn, cát đá theo m³, thép theo kilôgam, gạch theo viên hoặc m² tường, sơn theo lít, ống và dây theo mét dài.

Quy về đơn vị chung (m² sàn hoặc mét dài, tuỳ hạng mục đang bóc) bằng phép chia: tổng khối lượng từng loại vật liệu thực xuất cho hạng mục, chia cho diện tích hoặc chiều dài hạng mục đó. Không suy khối lượng từ bản vẽ thiết kế — bản vẽ cho khối lượng lý thuyết, không tính phần hao hụt khi cắt, đổ, vận chuyển lên tầng cao.

Lấy số ở đâu: phiếu xuất kho vật tư của công trình, đối chiếu với hoá đơn mua vào để có đơn giá thật.

2. Máy móc — phần lớn là máy THUÊ, không phải máy mua

Máy trộn bê tông, máy đầm, máy đào, cần cẩu tháp, giàn giáo — ngành xây dựng dân dụng phần lớn THUÊ theo ngày hoặc theo ca thay vì mua đứt, khác hẳn một xưởng CNC vốn sở hữu máy của mình. Đây là chỗ hệ thống tính có HAI ĐƯỜNG khác nhau, và phải khai đúng đường của mình.

Máy CỦA công trường (mua/khấu hao): khai nguyên giá máy và số năm khấu hao. Máy THUÊ theo ngày/ca: khai đơn giá thuê một đơn vị thời gian và số đơn vị thời gian đã dùng cho hạng mục này — và BỎ TRỐNG nguyên giá máy, đừng khai cả hai đường cùng lúc.

Quy về đơn vị: số ca máy dùng cho hạng mục, chia cho diện tích hoặc chiều dài hạng mục đó. Lấy số ở đâu: hợp đồng/hoá đơn thuê máy ghi rõ số ca, đối chiếu nhật ký công trường.

3. Nhân công — quy đổi công nhật/khoán về cùng một đơn vị

Thợ xây, thợ sắt, thợ điện nước, thợ hoàn thiện — trả theo công nhật (tiền/ngày) hoặc theo khoán (tiền/m² hạng mục hoàn thành). Cả hai đều quy đổi được về "tiền công cho một đơn vị" (m² hoặc mét dài): công nhật thì lấy tổng tiền công cả tổ chia cho khối lượng hạng mục làm được trong khoảng thời gian đó; khoán thì đơn giá khoán chính là con số cần, không cần chia thêm.

Tính cả những người không trực tiếp thi công nhưng làm việc cho chính hạng mục này: người vận chuyển vật tư lên tầng, người dọn công trường theo hạng mục vừa xong. Hai việc này thường bị bỏ quên vì không gắn với một "công đoạn chính" cụ thể.

Lấy số ở đâu: bảng chấm công/bảng thanh toán khoán của tổ đội, đối chiếu nhật ký thi công để biết khối lượng làm được.

4. Hao hụt vật liệu — hỏng, vỡ, rơi vãi

Gạch vỡ khi vận chuyển và xây, bê tông rơi vãi khi đổ, thép cắt thừa đầu mẩu không dùng lại được, sơn dính bay hơi khi thi công. Đây là hạng mục tương đương "phế phẩm" của sản xuất, chỉ khác chỗ trong xây dựng nó thường được gọi là hao hụt vật liệu.

Khai đúng: tỷ lệ hao hụt của TỪNG loại vật liệu (không gộp chung một tỷ lệ cho cả hạng mục, vì thép hao hụt khác hẳn cát đá), nhân với đơn giá vật liệu đó. Không tính hao hụt bằng cảm giác — đối chiếu khối lượng xuất kho thực tế với khối lượng theo bản vẽ mới ra đúng con số.

Chỗ hay sai: chỉ tính hao hụt vật liệu chính (bê tông, thép) mà quên vật liệu hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn) — hao hụt ở khâu hoàn thiện thường tính theo phần trăm cao hơn vì cắt gọt theo hình khối phức tạp.

5. Dụng cụ tiêu hao — mòn theo khối lượng thi công

Lưỡi cắt gạch, đá cắt sắt, que hàn (nếu có kết cấu thép hàn), mũi khoan bê tông, ván khuôn dùng lại được một số lần nhất định. Phần đi vào giá thành là phần MÒN ĐI: giá dụng cụ chia cho khối lượng nó làm được trước khi thay hoặc hỏng.

Ván khuôn (cốp pha) là trường hợp riêng đáng chú ý: một bộ cốp pha dùng lại được nhiều lần trước khi hỏng, nên chia giá cốp pha cho số lần luân chuyển thực tế, giống hệt cách chia tuổi thọ dao trong gia công cơ khí.

Lấy số ở đâu: sổ theo dõi vật tư tiêu hao của đội thi công, ghi lại số lần dùng lại của cốp pha, giàn giáo.

6. Thầu phụ — hạng mục thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhóm gia công ngoài

Điện nước, thang máy, chống thấm chuyên dụng, kết cấu thép tiền chế — phần lớn công trình dân dụng giao khoán các hạng mục này cho thầu phụ chuyên môn thay vì tự làm. Đây là hạng mục mà xây dựng dùng nhiều và rõ hơn hẳn phần lớn ngành sản xuất khác.

Lấy đúng con số trên hợp đồng/báo giá thầu phụ, quy về cùng đơn vị (m² hoặc mét dài) với các hạng mục khác đang bóc. Chỗ hay sai: quên tính phần giám sát/nghiệm thu cho hạng mục thầu phụ — công đó vẫn là nhân công của chính mình, không nằm trong giá thầu phụ.

7. Sửa lại — lỗi nghiệm thu phải khắc phục

Đục phá làm lại do sai kích thước, trát lại do bề mặt không phẳng, sửa thấm dột sau khi đã hoàn thiện. Đây là chi phí KHÁC hao hụt vật liệu: phần việc đã làm không bị bỏ đi hoàn toàn, nhưng tốn thêm một vòng vật liệu và công để đạt yêu cầu.

Gộp sửa lại vào hao hụt vật liệu là mất dấu một tín hiệu quan trọng: tỷ lệ sửa lại cao ở một hạng mục nào đó thường chỉ về một khâu giám sát hoặc tay nghề cần chấn chỉnh, chứ không phải vật liệu kém.

8. Bao bì — hạng mục nhỏ, viết ngắn vì đúng là nhỏ

Xây dựng dân dụng gần như không có bao bì theo nghĩa đóng gói sản phẩm — công trình không được đóng thùng để giao. Hạng mục này chỉ còn ý nghĩa với phần vật liệu MUA VỀ đã có bao bì sẵn (bao xi măng, kiện gạch ốp lát, thùng sơn) và phần bao che bảo vệ công trình đang thi công (bạt che, màng chống bụi).

Đừng bỏ hẳn hạng mục này dù nhỏ: nếu công trình có phần vật liệu hoàn thiện cao cấp cần bảo vệ kỹ (đá tự nhiên, kính, thiết bị vệ sinh), chi phí bao che bảo vệ có thể không hề nhỏ.

9. Vận chuyển — về công trường và lên tầng cao

Cước chở vật liệu từ nơi bán về công trường, cộng chi phí vận thăng/cẩu đưa vật liệu lên các tầng cao. Phần thứ hai thường bị quên vì nó không xuất hiện trên hoá đơn mua vật liệu — nó nằm trong hợp đồng thuê vận thăng hoặc tiền công cửu vạn riêng.

Quy về đơn vị đang bóc theo khối lượng vật liệu của hạng mục đó chia cho tổng khối lượng một chuyến chở. Công trình càng cao tầng thì chi phí vận chuyển nội bộ (lên tầng) trên một đơn vị càng lớn — đây là chỗ dễ bị đánh giá thấp nhất khi so sánh giữa các công trình khác độ cao.

10. Chi phí chung công trường — phủ lên tất cả

Lán trại, điện nước thi công, bảo vệ công trường, chi phí quản lý dự án và giám sát không trực tiếp cho một hạng mục cụ thể, khấu hao thiết bị văn phòng công trường, chi phí an toàn lao động chung.

Lấy số ở đâu: hỏi bộ phận kế toán dự án phần đã PHÂN BỔ cho hạng mục đang bóc, đừng lấy tổng chi phí chung cả công trình rồi tự chia đều — cách phân bổ (theo diện tích, theo giá trị hợp đồng, theo thời gian thi công) là quy ước kế toán đã có sẵn của từng công trình.

Costdown tính thế nào

Bạn khai hai cột cho cùng mười hạng mục: HIỆN TRẠNG (cách làm cũ/dự toán ban đầu) và SAU CẢI TIẾN. Hệ thống cộng từng cột thành chi phí cho một đơn vị (m² hoặc mét dài) bạn đã chọn, lấy hiệu số ra tiền tiết kiệm, rồi lấy vốn đầu tư chia cho số đó ra thời gian hoàn vốn tính bằng tháng.

Thời gian hoàn vốn là đơn vị so sánh được giữa các công trình khác diện tích, khác nước, vì tử số và mẫu số cùng là tiền của cùng một công trình nên quy mô công trình tự triệt tiêu.

Kiểm chứng — thứ quyết định đề án có được xếp hạng không

Mức tin cậy của một đề án được tính lại từ bằng chứng bạn mô tả, không phải từ nhãn bạn tự chọn. Với xây dựng dân dụng, các nguồn bằng chứng có sẵn ngay trong hồ sơ công trình, không cần đo đạc gì mới:

• Phiếu xuất kho vật tư — đối chiếu khối lượng thực dùng với khối lượng dự toán.
• Nhật ký thi công — ghi số công, số ca máy theo từng ngày, từng hạng mục.
• Biên bản nghiệm thu — số lần phải sửa lại, lỗi gì, ở hạng mục nào.
• Hợp đồng/hoá đơn thầu phụ và thuê máy — bằng chứng trực tiếp cho chi phí đã trả.
• Chữ ký xác nhận của chỉ huy trưởng công trình theo từng giai đoạn.

Ba thứ bạn nhận được khi đăng đề án

Bóc giá thành xong thì bạn đã có thứ giá trị nhất rồi — hiểu chi phí của chính mình. Đăng nó lên thêm ba thứ nữa:

1. Hiểu rõ chi phí của chính mình. Viết ra buộc bạn phải trả lời những câu mà bảng dự toán cho phép bỏ qua — con số này đo ở đâu, ai xác nhận, giả định nào đứng sau nó.
2. Người khác biết được thứ bạn biết. Một cách kiểm soát hao hụt hay chọn thầu phụ đã chạy được ở công trình bạn là thứ chỉ huy công trình khác trả tiền để học.
3. Bạn xây được tài sản kỹ thuật số của riêng mình. Mỗi đề án đã kiểm chứng nằm dưới mã tài khoản của bạn và ở lại đó — một hồ sơ nghề nghiệp bằng số liệu, không phải bằng lời tự giới thiệu.

Điều thứ ba là thứ khác hẳn một file Excel dự toán để trong máy: file Excel chết cùng cái máy tính đó, còn đề án đã kiểm chứng thì đi theo bạn.

Mười chỗ soát lại trước khi bấm đăng

1. Có dòng nào đang tính theo "cả công trình" trong khi các dòng khác đã quy về m² hoặc mét dài chưa?
2. Vật liệu tính theo khối lượng THỰC XUẤT hay theo khối lượng lý thuyết trên bản vẽ?
3. Máy thi công đã khai đúng đường mua/khấu hao hay đường thuê theo ca, hay đang lẫn cả hai?
4. Nhân công công nhật đã quy đổi về đúng đơn vị hạng mục, hay đang để nguyên tổng tiền công cả tổ?
5. Hao hụt đã tính riêng theo từng loại vật liệu, hay đang gộp một tỷ lệ chung cho cả hạng mục?
6. Thầu phụ đã tính thêm phần giám sát/nghiệm thu của chính mình chưa?
7. Vận chuyển đã tính cả chặng lên tầng cao, hay chỉ tính cước chở tới chân công trình?
8. Chi phí chung công trường đã lấy đúng phần PHÂN BỔ cho hạng mục này, hay đang lấy cả tổng chi phí chung công trình?
9. Đơn vị tính (m² hay mét dài) ở cột hiện trạng và cột sau cải tiến có giống nhau không?
10. Cột «sau cải tiến» đã khai đủ chưa? Bỏ trống bị tính bằng 0 và làm tiết kiệm báo cao hơn thật.