Tính giá thành quản lý bất động sản: gia công ngoài là hạng mục lớn nhất

Quản lý bất động sản khác hẳn ngành xây dựng dù cùng chạm tới công trình: xây dựng là XÂY MỚI, còn đây là VẬN HÀNH một bất động sản ĐANG khai thác cho thuê — nhận bàn giao, giữ nó trong tình trạng tốt, rồi bàn giao lại cho khách thuê, lặp đi lặp lại theo chu kỳ vận hành.

Đơn vị quy về: MỘT MÉT VUÔNG DIỆN TÍCH QUẢN LÝ TRONG MỘT THÁNG.

Chuỗi công đoạn

1. Nhận bàn giao/tiếp quản bất động sản.
2. Vệ sinh & dọn dẹp định kỳ.
3. Chăm sóc cảnh quan.
4. Bảo trì kỹ thuật — điện, nước, thang máy, điều hoà.
5. Xử lý sự cố phát sinh.
6. Bàn giao cho khách thuê/chủ sở hữu.

Hai đặc thù riêng của ngành

1. Đơn vị tính là m² QUẢN LÝ THEO THÁNG

Cùng nguyên tắc không gian nhân thời gian như ngành lưu kho, nhưng mục đích khác hẳn: đây là chi phí VẬN HÀNH một bất động sản đang khai thác cho thuê, không phải chi phí LƯU TRỮ hàng hoá. Chi phí phải quy về diện tích quản lý thực tế trong tháng đó, không quy về tổng diện tích cả khu nếu chỉ đang quản lý một phần.

2. Gia công ngoài — hạng mục LỚN NHẤT, khác hẳn ngành sản xuất

Phần lớn công việc thực tế (vệ sinh, chăm sóc cây xanh, bảo trì kỹ thuật chuyên biệt) giao cho nhà thầu dịch vụ chuyên môn thay vì tự làm, khác hẳn ngành sản xuất nơi Vật liệu hoặc Máy móc thường dẫn đầu. Khi bóc giá thành, đây là hạng mục cần dồn nhiều công sức nhất để lấy đúng con số, vì nó chiếm tỷ trọng chi phí lớn nhất.

Các hạng mục còn lại

Vật liệu (vật tư sửa chữa nhỏ — sơn, vật liệu xây dựng vá lỗi, hoá chất vệ sinh — theo từng lần phát sinh, không theo lô). Máy móc (thiết bị vệ sinh công nghiệp, thiết bị bảo trì đường ống — SỞ HỮU nếu tự có đội vệ sinh, hoặc không tồn tại nếu thuê trọn gói nhà thầu). Nhân công (đội bảo vệ, lễ tân, kỹ thuật viên thường trực nếu có). Dụng cụ tiêu hao (vật tư vệ sinh tiêu hao). Sửa lại (khắc phục sự cố tái phát sau khi đã sửa lần đầu).

Bao bì (không áp dụng). Vận chuyển (không đáng kể, trừ khi vận chuyển vật tư sửa chữa lớn). Chi phí chung — khấu hao/thuê văn phòng quản lý tại chỗ, bảo hiểm tài sản, phí quản lý chung của toà nhà nếu bất động sản nằm trong một khu phức hợp lớn hơn.

Kiểm chứng

• Hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu vệ sinh/cảnh quan/bảo trì.
• Biên bản bàn giao và biên bản nghiệm thu định kỳ với chủ sở hữu/khách thuê.
• Sổ ghi nhận sự cố phát sinh và thời gian khắc phục.
• Hoá đơn vật tư sửa chữa nhỏ theo từng lần phát sinh.