Costo di costruzione degli edifici: 10 categorie nell'ordine del cantiere

Un pezzo in fabbrica si ripete migliaia di volte, un edificio mai. Per questo bisogna prima scegliere un'unità ripetibile: m² di superficie lorda, metro lineare (murature, impianti) o m² di finitura, e riportare tutte e dieci le categorie a quella stessa unità.

Sequenza dei lavori

1. Rilievo e preparazione dell'area
2. Fondazioni (scavi, pali, plinti, impermeabilizzazione)
3. Struttura (casseforme, armature, getti)
4. Tamponamenti e copertura
5. Impianti (elettrico, idrico-sanitario, climatizzazione, prima degli intonaci)
6. Finiture (intonaci, tinteggiature, pavimenti, controsoffitti, serramenti)
7. Collaudo e consegna (pulizie, risoluzione difetti, documenti)

Le fasi 1, 5 e 7 sono quelle che più spesso spariscono dal preventivo, perché non compaiono direttamente nei volumi di calcestruzzo o acciaio.

Le dieci categorie

1. Materiali: più unità nella stessa categoria

Cemento a sacco o tonnellata, sabbia e ghiaia al m³, acciaio al kg, laterizi al pezzo, pittura al litro, tubazioni al metro. Non forzare un'unità unica: dividere la quantità effettivamente prelevata di ogni materiale per la superficie o la lunghezza della lavorazione. Usare i buoni di prelievo, non il computo di progetto, che non comprende gli sfridi.

2. Mezzi: quasi sempre a noleggio

Betoniere, escavatori, gru a torre si noleggiano spesso a giorno o a mese. Mezzi propri: valore d'acquisto e vita utile. A noleggio: tariffa e giorni d'uso, lasciando vuoto il valore d'acquisto; compilare entrambi conta doppio.

3. Manodopera: a ore e a cottimo nella stessa unità

A ore: costo della squadra diviso per la produzione dello stesso periodo. A cottimo: il prezzo unitario è già il numero cercato. Non dimenticare i lavori di supporto, come il sollevamento dei materiali ai piani.

4. Sfridi e perdite di materiale

Rotture, dispersioni, ritagli: una percentuale per materiale, perché acciaio e inerti si perdono in modo del tutto diverso. Ricavarla dalla differenza tra prelevato e quantità di progetto, non a occhio.

5. Materiali di consumo e casseforme

Dischi, punte, elettrodi. Le casseforme si dividono per i reimpieghi reali, come un utensile per la sua durata.

6. Subappalti

Impianti elettrici e idraulici, impermeabilizzazioni, ascensori. Riportare l'importo del contratto alla stessa unità. Direzione e controlli interni non sono nel prezzo del subappaltatore: vanno nella manodopera.

7. Rifacimenti

Demolire per errori di quota, rifare intonaci fuori piombo, riparare infiltrazioni dopo la consegna. Registrarli separati dagli sfridi: un tasso alto di rifacimenti indica direzione o esecuzione, non materiale.

8. Protezioni: piccole, ma da non togliere

L'edificio non si imballa. Restano teli, reti antipolvere e la protezione di finiture costose come pietra, vetro e sanitari.

9. Trasporti e sollevamenti

Trasporto al cantiere più il costo di portare i materiali ai piani. Il secondo non compare in fattura e negli edifici alti è il più sottostimato.

10. Spese generali di cantiere

Baraccamenti, utenze di cantiere, sorveglianza, capocantiere. Usare l'importo già attribuito dalla contabilità alla lavorazione, senza ripartirlo da sé; moltiplicarlo di nuovo per le quantità significa contarlo due volte.

Evidenze già disponibili

• Buoni di prelievo materiali
• Giornale dei lavori (ore, mezzi)
• Verbali di collaudo (rifacimenti e posizione)
• Contratti e fatture di subappalto e noleggio