Konut inşaatı maliyet dökümü: inşaat sırasına göre on maliyet kalemi

Bu rehber, bir inşaat sahasında gerçekten geçtiği sırayla TEK bir iş kalemini, on maliyet kaleminin tamamını sırayla kapsayarak maliyetlendirir. Hangi beton karışımını veya donatı aralığını kullanmanız gerektiğini söylemez - bu, statik projenize ve kendi saha koşullarınıza bağlıdır, ve uzaktan maliyetlendiren hiç kimse bunu doğru bilemez.

Sonunda elde ettiğiniz şey, Costdown'ı hiç açmasanız bile faydalıdır: bir inşaat maliyetinin gerçekte neyden oluştuğuna dair bir çerçeve, ve paranın tahmin ile son hesap arasında sessizce nereye kaybolduğu.

İnşaat neden tekrarlanan bir üründen daha zor maliyetlendirilir

Bir makine atölyesi aynı parçayı binlerce kez üretir, bu yüzden "parça başına maliyet" istikrarlı bir rakamdır. Hiçbir iki bina aynı değildir - farklı taban alanı, farklı saha, farklı koşullar. Bu yüzden herhangi bir şeyi maliyetlendirmeden önce, tüm projeyi tek bir yığın olarak değil, karşılaştırabileceğiniz TEKRARLANABİLİR BİR BİRİME ihtiyacınız var.

Sektörün zaten kullandığı, burada icat edilmemiş üç birim: taban alanı metrekare başına maliyet (anahtar teslim kaba yapı için), doğrusal metre başına maliyet (duvar, kiriş veya boru hatları için), ve bitirme metrekare başına maliyet (boya, fayans için). Maliyetlendirdiğiniz iş kalemi için doğru birimi seçin, sonra aşağıdaki on kalemin her biri AYNI birime göre ifade edilir - tıpkı bir makine atölyesinin her şeyi parça başına maliyetlendirmesi gibi.

Hafızaya değil, inşaat sırasına güvenin

Bir şeyi kaçırmamanın güvenilir yolu, işin gerçek yolunu boş sahadan teslimata kadar yürümektir:

1. Ölçüm ve saha hazırlığı - yerleşim, temizleme, tesviye.
2. Temel - kazı, kazık veya ayak temeller, temel su yalıtımı.
3. Yapı - kolonlar, kirişler, döşemeler, merdivenler: kalıp, donatı, beton dökümü.
4. Dış cephe ve çatı - duvar örgüsü, çatı kaplaması, çatı su yalıtımı.
5. MEP kaba tesisat - duvar bitirmesi kapatmadan önce elektrik, sıhhi tesisat, HVAC kanalları.
6. Bitirmeler - sıva, boya, fayans, tavan, kapı ve pencereler.
7. Muayene ve teslim - eksik iş listesi temizliği, kusur düzeltme, belge teslimi.

Maliyetin tahminlerden en sık kaybolduğu yer 1, 5 ve 7. adımlardır. Hiçbiri doğrudan bir beton veya tuğla miktarında görünmez, bu yüzden maliyet "ana malzemeler artı ana işçilik"ten kurulduğunda bu üçü sessizce dışarıda kalır.

İşin gerçekten olduğu sırayla on kalem

Aşağıdaki on kalem büyüklüğe değil inşaat sırasına göre gider. Sonuncusu - saha genel gideri - önündeki dokuzunun hepsinin üzerinde oturur, bu yüzden en sona gider.

1. Malzeme - bir kalemin içinde birkaç birim

Çimento, kum, agrega, donatı, tuğla, boya, boru, kablo - hepsi tek bir kalem, ama TEK bir birim DEĞİL: çimento torba veya ton, kum ve agrega metreküp, çelik kilogram, tuğla adet veya duvar metrekaresi, boya litre, boru ve kablo doğrusal metre.

Her malzemenin gerçek çıkış miktarını iş kaleminin alanına veya uzunluğuna bölerek seçtiğiniz birime (m² veya doğrusal metre) çevirin. Miktarı yalnızca tasarım çiziminden türetmeyin - bir çizim teorik miktar verir, kesim, döküm ve malzemeyi katlara taşımaktan kaynaklanan fireyi vermez.

Rakam nereden gelir: saha malzeme çıkış kayıtları, gerçek birim fiyat için satın alma faturalarıyla çapraz kontrol edilir.

2. Ekipman - çoğunlukla kiralık, sahipli değil

Beton karıştırıcılar, sıkıştırıcılar, ekskavatörler, kule vinçler, iskele - konut inşaatı, kendi ekipmanına sahip bir makine atölyesinin aksine, çoğunlukla gün veya vardiya başına KİRALAR. Burası maliyet modelinin İKİ yolu olduğu yerdir, ve doğru olanı kullanmanız gerekir.

Sahanın SAHİP OLDUĞU ekipman (satın alma/amortisman): satın alma maliyetini ve amortisman yılını girin. Gün/vardiya başına KİRALANAN ekipman: zaman birimi başına kira oranını ve bu iş kalemi için kullanılan zaman birimi sayısını girin - ve satın alma maliyeti alanlarını BOŞ bırakın. İki yolu aynı anda doldurmayın.

Biriminize çevirin: bu kalemde kullanılan ekipman-vardiya sayısı, kalemin alanına veya uzunluğuna bölünür. Rakam nereden gelir: vardiya sayılarını gösteren kira faturaları, saha günlüğüyle çapraz kontrol edilir.

3. İşçilik - gündelik veya götürü işi tek bir birime çevirmek

Duvarcılar, demirciler, elektrikçiler, bitirme ekipleri - gündelik ücretle veya götürü parça başı (tamamlanan iş metrekaresi başına fiyat) ödenir. İkisi de "birim başına işçilik maliyetine" çevrilir: gündelik ekipler için, ekibin toplam ücretini o dönemde tamamlanan iş miktarına bölün; götürü iş için, anlaşılan oran zaten ihtiyacınız olan rakamdır.

Doğrudan esnaf işi yapmayan ama yine de bu belirli kalem için çalışan kişileri dahil edin: malzemeyi katlara taşıyan taşıyıcılar, tamamlanan bir kalemin arkasını bitiren temizlik ekipleri. İkisi de tek bir açık esnaf grubuna bağlı olmadıkları için kaçırılır.

Rakam nereden gelir: ekip puantaj çizelgeleri veya götürü ödeme kayıtları, tamamlanan miktar için saha günlüğüyle çapraz kontrol edilir.

4. Malzeme fire - kırılma, dökülme, kesim artığı

Taşıma ve döşemede kırılan tuğla, döküm sırasında beton dökülmesi, yeniden kullanılamayacak kadar kısa donatı artıkları, sahada buharlaşmayla kaybedilen boya. Bu, üretimdeki hurdanın inşaattaki karşılığıdır.

Doğru maliyetlendirin: malzeme TÜRÜ başına bir fire oranı, o malzemenin birim fiyatıyla çarpılır - tüm iş kalemi için tek bir karışık orana indirgemeyin, çünkü çelik firesi kum ve agrega firesi gibi davranmaz. Ölçün, hisle tahmin etmeyin: gerçek çıkış miktarını çizim miktarıyla karşılaştırın.

Bunun en sık yanlış gittiği yer: fireyi yalnızca yapısal malzemeler (beton, çelik) için maliyetlendirip bitirme malzemelerini (fayans, boya) unutmak - bitirme aşaması firesi, karmaşık kesim geometrisi nedeniyle genellikle daha yüksek yüzdededir.

5. Sarf malzemesi - yapılan iş miktarıyla aşınan

Fayans ve donatı için kesme diskleri, kaynak çubuğu (kaynaklı çelik işleri için), duvar matkap uçları, ve sınırlı sayıda yeniden kullanım için iyi olan kalıp panelleri. Maliyete giren şey aşınmadır: araç fiyatı, değiştirilmeden veya bozulmadan önce tamamladığı iş miktarına bölünür.

Kalıp panelleri kendi notunu hak ediyor: bir kalıp paneli seti, aşınmadan önce birkaç kez yeniden kullanılır, bu yüzden maliyetini gerçek yeniden kullanım çevrimlerine bölün - talaşlı imalatta bir kesici aracın maliyetini takım ömrüne bölmekle aynı mantık.

Rakam nereden gelir: sahanın sarf malzemesi günlüğü, kalıp ve iskele yeniden kullanım sayılarını takip eder.

6. Taşeronlar - genellikle dış işin en büyük payı

Elektrik, sıhhi tesisat, asansörler, özel su yalıtımı, prefabrik çelik - çoğu konut projesi bunları kendi yapmak yerine uzmanlara taşeron olarak verir. Bu kalem, çoğu üretim sektöründen daha ağır ve daha açık şekilde kullanılır.

Taşeron sözleşmesinden veya teklifinden tam rakamı alın, kalemin geri kalanıyla aynı birime (m² veya doğrusal metre) çevrilmiş olarak. Bunun yanlış gittiği yer: taşeronlu iş için kendi gözetim ve muayene sürenizi eklemeyi unutmak - o işçilik hâlâ sizindir, taşeron fiyatının parçası değildir.

7. Yeniden işleme - muayene başarısızlıklarını düzeltmek

Boyut kontrollerinde başarısız olan işi söküp yeniden yapmak, düzgün olmayan bir yüzeyi yeniden sıvamak, bitirmeden sonra keşfedilen bir sızıntıyı düzeltmek. Bu, malzeme firesinden FARKLIDIR: iş atılmaz, yalnızca gereksinimleri karşılamak için ekstra bir tur malzeme ve işçilik alır.

Yeniden işlemeyi malzeme firesine katlamak önemli bir sinyali kaybeder: belirli bir kalemde yüksek yeniden işleme oranı genellikle bir gözetim veya beceri sorununa işaret eder, malzeme kalite sorununa değil.

8. Ambalaj - küçük, ve gerçekten küçük

Konut inşaatının üretim anlamında neredeyse hiç ambalajı yoktur - bir bina kutulanıp gönderilmez. Burada kalan, satın alınan malzemeyle GELEN ambalajdır (çimento torbaları, fayans kasaları, boya kutuları) ve devam eden iş için koruyucu örtüdür (branda, toz örtüsü).

Küçük diye bu kalemi atlamayın: dikkatli koruma gerektiren üst düzey bitirmeler kullanan projelerde (doğal taş, cam, armatür), koruyucu örtü maliyeti göründüğünden fazla olabilir.

9. Nakliye - sahaya ve katlara

Tedarikçiden sahaya teslimat maliyeti, artı malzemeyi üst katlara taşıyan vinç veya asansör maliyeti. İkincisi kaçırılması kolaydır çünkü hiçbir zaman malzeme faturasında görünmez - ayrı bir asansör kira sözleşmesinde veya özel bir işçilik satırında yaşar.

O kalem için malzeme miktarını sefer başına taşınan toplam miktara bölerek maliyetlendirme biriminize çevirin. Bina ne kadar yüksekse, birim başına iç (dikey) nakliye maliyeti o kadar yüksektir - bu, farklı yükseklikteki binaları karşılaştırırken en sık eksik tahmin edilen maliyettir.

10. Saha genel gideri - her şeyin üzerinde oturur

Saha ofisi ve işçi tesisleri, geçici güç ve su, saha güvenliği, tek bir belirli kaleme bağlı olmayan proje yönetimi ve gözetim, ofis ekipmanı amortismanı, genel güvenlik maliyetleri.

Rakam nereden gelir: projenin muhasebesine, maliyetlendirdiğiniz iş kalemine zaten DAĞITILMIŞ tutarı sorun - projenin toplam genel giderini alıp kendiniz bölmeyin. Dağıtım yöntemi (alana göre, sözleşme değerine göre, inşaat süresine göre) projenin zaten sahip olduğu bir muhasebe kuralıdır.

Costdown bunu nasıl hesaplar

Aynı on kalem için iki sütun girersiniz: iyileştirme ÖNCESİ ve SONRASI. Sistem her sütunu birim başına toplar, farkı tasarruf olarak alır, sonra geri ödeme süresini ay olarak bulmak için yatırımı buna böler.

Doğrulama - bir önerinin sıralanıp sıralanmayacağını belirleyen

Güven düzeyi, seçtiğiniz bir etiketten değil, tanımladığınız kanıttan yeniden hesaplanır. Konut inşaatı için, kanıt kaynakları zaten proje kayıtlarında mevcuttur, yeni ölçülecek hiçbir şey yoktur:

• Malzeme çıkış fişleri - tahmini miktara karşı gerçek kullanılan miktar.
• Saha günlüğü - kalem başına, gün başına ekip saati ve ekipman-vardiyası.
• Muayene/kabul kayıtları - bir kalemin kaç kez muayeneden geçemediği ve nedeni.
• Taşeron ve kira sözleşmeleri veya faturaları - ödenen maliyetin doğrudan kanıtı.
• İnşaat fazına göre saha müdürü onayı.

Bir öneri yayınlamaktan elde ettiğiniz üç şey

1. Kendi maliyetinizi anlarsınız. Yazmak, bir e-tablonun atlamanıza izin verdiği soruları cevaplamaya zorlar - bu rakam nereden geldi, kim onayladı, arkasında hangi varsayım var.
2. Başka biri zaten bildiğinizi elde eder. Sizin sahanızda zaten işe yarayan bir maliyet kontrol yöntemi, başka bir saha müdürü için para değerindedir, ve sizi belgelediğiniz tam esnaf ve malzeme üzerinden bulurlar.
3. Kendi kaydınızı oluşturursunuz. Doğrulanmış her öneri hesabınızda kalır - kendi yazdığınız bir özgeçmiş değil, rakamlardan oluşan bir sicil.

Yayınlamadan önce kontrol edilecek on şey

1. Diğerleri birim başınayken hâlâ "tüm proje"ye göre maliyetlendirilen bir satır var mı?
2. Malzeme miktarı gerçek çıkış kayıtlarından mı, yoksa çizimden mi türetildi?
3. Ekipman doğru yolda mı maliyetlendirildi - sahipli/amortismanlı ya da vardiya başına kiralık - ikisinin karışımı değil mi?
4. Gündelik işçilik kalemin birimine mi çevrildi, yoksa ekibin toplam ücreti olarak mı bırakıldı?
5. Fire malzeme türü başına mı maliyetlendirildi, yoksa kalem için tek bir orana mı karıştırıldı?
6. Taşeron satırı kendi gözetim sürenizi içeriyor mu?
7. Nakliye dikey (kat çıkışı) bacağı içeriyor mu, yoksa yalnızca sahaya teslimatı mı?
8. Saha genel gideri bu kalem için dağıtılan tutar mı, yoksa projenin toplam genel gideri mi?
9. ÖNCESİ ve SONRASI sütunları aynı birimi mi kullanıyor?
10. SONRASI sütunu tamamen dolduruldu mu? Boş bir alan sıfır sayılır ve tasarrufu şişirir.