Koszt budowy budynku: 10 kategorii w kolejności robót

Detal z fabryki powstaje tysiące razy tak samo, budynku nie powtarza się nigdy. Dlatego najpierw trzeba wybrać powtarzalną jednostkę: m² powierzchni, metr bieżący (ściany, instalacje) lub m² wykończenia – i wszystkie dziesięć kategorii przeliczyć na tę jedną jednostkę.

Kolejność robót

1. Geodezja i przygotowanie terenu
2. Fundamenty (wykopy, pale, ławy, izolacja)
3. Stan surowy (szalunki, zbrojenie, betonowanie)
4. Ściany i dach
5. Instalacje (elektryka, wod-kan, wentylacja – przed tynkami)
6. Wykończenie (tynki, malowanie, płytki, sufity, stolarka)
7. Odbiór i przekazanie (sprzątanie, usterki, dokumentacja)

Etapy 1, 5 i 7 najczęściej wypadają z kosztorysu, bo nie widać ich wprost w ilości betonu czy stali.

Dziesięć kategorii kosztów

1. Materiały – kilka jednostek w jednej kategorii

Cement w workach lub tonach, kruszywo w m³, stal w kg, pustaki w sztukach, farba w litrach, rury w metrach. Nie sprowadzać na siłę do jednej jednostki – rzeczywistą ilość wydaną z magazynu podzielić przez powierzchnię lub długość danego zakresu. Brać ilości z dowodów wydania, nie z projektu – projekt nie zawiera strat.

2. Sprzęt – przeważnie najmowany

Betoniarki, koparki, żurawie wieżowe zwykle najmuje się na dni lub miesiące. Sprzęt własny: wartość zakupu i okres użytkowania. Najmowany: stawka i liczba dni, a wartość zakupu zostawić pustą – wypełnienie obu dróg liczy podwójnie.

3. Robocizna – dniówka i akord do jednej jednostki

Dniówka: łączne wynagrodzenie brygady podzielone przez ilość wykonaną w tym samym okresie. Akord: stawka akordowa jest już szukaną liczbą. Nie pomijać prac pomocniczych, np. transportu materiałów na piętra.

4. Straty materiałowe

Stłuczki, rozsypy, ścinki – osobny wskaźnik dla każdego materiału, bo stal i kruszywo tracą się zupełnie inaczej. Wskaźnik wyliczyć z różnicy między wydaniem a ilością projektową, nie szacować.

5. Materiały zużywalne i szalunki

Tarcze, wiertła, elektrody. Szalunki dzielić przez rzeczywistą liczbę użyć – ta sama zasada co trwałość narzędzia.

6. Podwykonawcy

Elektryka, instalacje, izolacje, dźwigi. Kwotę umowy przeliczyć na tę samą jednostkę. Własny nadzór i odbiory nie są w cenie podwykonawcy – należą do robocizny.

7. Poprawki

Skuwanie przez błąd wymiaru, ponowne tynkowanie, naprawa przecieków po odbiorze. Zapisywać osobno od strat – wysoki odsetek poprawek wskazuje na nadzór lub wykonawstwo, nie na materiał.

8. Zabezpieczenie robót – małe, ale nie pomijać

Budynku się nie pakuje. Zostają folie ochronne, osłony przeciwpyłowe i zabezpieczenie drogich materiałów: kamienia, szkła, ceramiki sanitarnej.

9. Transport i transport pionowy

Dowóz na budowę plus koszt podnoszenia na piętra. Tego drugiego nie ma na fakturze za materiał i przy wysokich budynkach najczęściej się go zaniża.

10. Koszty ogólne budowy

Zaplecze, media budowy, ochrona, kierownik budowy. Wziąć kwotę, którą księgowość już przypisała do tego zakresu, nie dzielić samemu po równo – ponowne mnożenie przez ilość to podwójne liczenie.

Istniejące dowody

• Dowody wydania materiałów (WZ/RW)
• Dziennik budowy (roboczogodziny, sprzęt)
• Protokoły odbioru (poprawki, miejsca)
• Umowy i faktury podwykonawców oraz najmu