物业管理成本核算：外包是最大的成本项

施工是**建新**，物业管理是**运营**已经出租的物业：接管、保持良好状态、交付给租户，循环往复。计量单位是每平方米管理面积×每月。

业务流程

1. 承接查验
2. 日常保洁
3. 绿化养护
4. 设备维保（强弱电、给排水、电梯、空调）
5. 报修与应急处理
6. 交付租户或业主

两个特点

1. 管理面积×月

与仓储一样是面积×时间，但目的不是存货，而是运营物业。只管理部分面积时，要除以实际管理面积，而不是整个项目面积。

2. 外包是最大项

保洁、绿化、专业设备维保通常外包给专业公司。与材料或设备为主的制造业相反，这是最值得花精力把数字核准的一项。

其他成本项

材料（零星维修的涂料、修补材料、清洁药剂——按次发生）、机械（清洁设备、管道疏通工具——仅自有保洁队时）、人工（秩序维护、前台、驻场工程人员）、消耗品（清洁用品）、返工（维修后复发的故障）、包装（无）、运输（基本没有）、管理费（管理处办公、财产保险、综合体公摊费用）。

可作依据的记录

• 保洁、绿化、维保外包合同
• 承接查验与定期验收记录
• 报修记录与处理时长
• 零星维修发票